这两天，全球关税大战终于迎来了向好的消息：

中美联合声明一出，本来高达145%的吓死人的关税，一下子回到了相对合理的区间。

虽然后续还有政策反复的风险，但对于外贸行业而言，压力最大的时刻，肯定是过去了。

从广州深圳到宁波苏州杭州，甚至北京上海，所有外向型经济占优的贸易枢纽城市，都悄悄舒了一口气。

牛马们的饭碗保住了，老板们的购买力，也保住了。

理论上，当然利好当下的楼市。

但前段时间，另一则消息开始在外媒悄悄发酵了——

中国考虑在全国范围内推广商品房现房销售制度。

说起这家外媒吧，虽然放的料通常很前瞻，但消息的准确率似乎总不是太高，业内人士一番群嘲，哈哈一乐，也就罢了。

没想到，当天晚上，国内的权威媒体竟也把类似的消息爆了出来。

更没想到，这个消息爆出的时候，河南省信阳市已经把加强预售管理的文件公示挂在网站上了——

在这个文件中，出现了这样的表述——

这个真实度，看起来就比较高了。

01

结合国内媒体的爆料细节和信阳的公示文件，大致可以摸到未来现房销售制度的轮廓：

拟实施备案制管理，项目取得各项验收后进行备案方可销售。

具体的销售节点，“新老有别”——

新政策发布后获取土地的项目，实行现房销售；

新政策发布前获取土地的项目，预售节点改为项目主体封顶，并给予一定缓冲空间，是否办理了施工许可证可能是其中的一个重要节点。

这意味着，新政发布之后，房企拿了地，不能再像以前那样“画个大饼”就开始卖楼花了，而必须先把房子实实在在建起来，取得各项验收（包括竣工验收等），完成备案，才能开始卖房回款。

而对于那些在新政策发布前已经拿到地的项目，虽然不会“一刀切”要求现房销售，但预售节点也将大幅后移。

这意味着，政策一出，房企从拿地到回款的时长忽然被拉长了好几倍——

以广州为例，如今房企出了钱拿了地，最多半年就可以预售，开始回收成本，现房销售一来，得要两到三年才能卖房回本了。

房企需要沉淀的资金，更多了。

02

除了卖房回款的节奏放缓，资金监管方面也即将面临“史上最严”的局面——

加强预售资金监管，拟以项目为单位监管资金，每个项目成立独立法人公司，承担项目所有责任；

每个项目的开发贷须确定一个主办行，预售监管资金全额进监管账户，划出需提供担保或保险；

房企必须用自有资金获取土地，并全额缴纳土地出让金；

房屋预售款优先偿还银行贷款，项目竣工后才能抽调到集团。

这些“补丁”，不但堵死了过去通过各种金融工具“加杠杆”拿地的方式，也堵死了依靠预售款在项目之间甚至集团内部循环，支撑其高速扩张的模式。

它传递出的信号很明确：

让盖房子的回归盖房子，让金融的回归金融。

03

现房销售制度一旦落地，会带来怎样的影响呢？

对购房者来说，这当然是盼望已久的重大利好。

毕竟，期房最大的痛点——“烂尾楼”，不会有了。

你买到的房子，要么是看得见摸得着的现房，要么至少是已封顶，且资金被严格监管的项目，资金安全会得到前所未有的保障。

“买房买的是安心”这句话终于能够真正落地了。

此外，现房销售意味着所见即所得，无论是房屋质量、园林景观、社区配套，都能实地考察，避免了“卖家秀”与“买家秀”之间的巨大落差。

而且，既然是现房，买家基本可以立刻装修入住，省去了漫长等待的时间，也免去了一边供楼一边租房的资金压力。

再来看对房企的影响。

房企在拿地的时候，必须用自有资金，并全额缴纳土地出让金，开发的实际成本大大提升，基本等于在土地竞买环节，就筛选掉了很多资金实力不够的房企。

而在销售的时候，本来可以半年开始回收成本，现在要两到三年才能回收成本了，中间额外多出来这么长时间的利息成本和养团队的成本，怎么算都是一笔不小的开支。

很明显，高杠杆的玩不转了，资金链紧张的玩不转了，融资能力弱，融资成本高的的也玩不转了，只有资本金雄厚、融资能力强、运营稳健的房企才能玩转。

行业集中度进一步提高，房企也不得不从过去追求规模和速度，转向真正追求质量、产品力、精细化管理和财务稳健。

这年头，做好房子，活下来，并且活得好，本身就是一种竞争力。

04

而对于市场本身的影响，可能会更为复杂一些。

最直接的影响，可能是短时间内，新房的供应量将有出现一个明显的断档期。

毕竟，从全国来看，新房市场已经在去库存了，国家统计局的数据显示，今年1-3月的房地产销售额已经远高于新开工数量对应的价值金额。

一旦现房销售制度密集推行，本来半年就可以入市，补充供应的新盘，要两三年才能入市，中间的时间差造成的供应量短缺，怎么补？

或者说，根本不用补？就是要刻意调节一下供需，托底房价？

那么，一个次生的影响可能是——

在新房供不应求的时候，购房需求可能会流向更多选择的二手房市场。

当然，这是阵痛，阵痛之后，全新的现房在“确定性”和“安全性”方面，一定会具备更强的竞争力。

但到时候，现房销售制度给房地产产业链增加的那些成本，最终会体现在哪里？

是更高的房屋售价，还是更低的开发商利润，或者是更微薄的政府卖地收入？

这个，就要看到时候的市场温度了。

05

当然了，国内媒体的报道也强调了，虽然4月已有城市召开上述政策的吹风会，与房地产企业负责人座谈，但全国性的方案并未最终敲定。

橘姐从内部了解的更多细节是，具体的时间表当然也是没有出来的，每个城市推的时间都不知道，估计不会一刀切。

但无论如何，靴子已经被高高举起了，现在，就看什么时候落地了。